Immobilier au Liban : 20 % de ventes en moins, et un marché réservé à ceux qui paient cash

Moins de ventes, autant d'argent. Les chiffres du cadastre libanais racontent en 2026 un marché immobilier qui tient debout, mais qui ne s'adresse plus à tout le monde. Sans crédit bancaire, acheter un logement est redevenu au Liban une affaire de liquidités, d'épargne accumulée à l'étranger ou de patrimoine familial.

Moins de ventes, une valeur qui tient

Sur les neuf premiers mois de 2026, le Liban a enregistré environ 41 138 ventes, soit 20,4 % de moins qu'à la même période de 2025, tandis que leur valeur a progressé d'environ 3,3 % pour atteindre 4,55 milliards de dollars, selon Walid Moussa, à la tête du syndicat des agents et consultants immobiliers. BLOMInvest, qui lit les mêmes données de la Direction générale des affaires foncières et du cadastre, retient un cumul légèrement inférieur de 4,507 milliards de dollars à fin septembre. Les décomptes varient d'une publication à l'autre, mais l'ordre de grandeur est le même.

Rapportés au nombre de ventes, ces chiffres donnent une valeur moyenne d'environ 110 000 dollars par transaction, contre quelque 85 000 dollars un an plus tôt, selon notre calcul. Ce n'est pas une hausse des prix : c'est le signe que les transactions enregistrées portent sur des biens plus chers, et que l'acheteur modeste s'efface.

La trajectoire de l'année suit celle de la guerre. Sur les cinq premiers mois, les ventes chutaient de 32,25 % et leur valeur de 17,79 %, selon Credit Libanais, qui relie ce recul à la reprise des combats début mars. Le cessez-le-feu de la mi-avril a ouvert un rebond : 4 999 ventes en juin, puis 5 308 en juillet. Fin juillet, la baisse cumulée était revenue à 25,54 % en nombre et à 5,36 % en valeur.

Une baisse à lire avec prudence

Ces statistiques mesurent des enregistrements, pas des ventes conclues dans le mois. Walid Moussa le rappelle : certaines inscriptions portent sur des transactions plus anciennes. Bank Audi ajoute que le recul reflète en partie une base de comparaison élevée, 2025 ayant bénéficié du rattrapage de dossiers après la réouverture de nombreux bureaux du cadastre. Les ventes non enregistrées chez les notaires échappent en outre à ces séries.

Deux Liban, deux marchés

Le rapport 2026 de Bank Audi décrit un pays coupé en deux. À Beyrouth, les prix sont restés stables ou ont gagné 5 à 10 % cette année, portés par la rareté de l'offre et la hausse des coûts de construction, et ne se situent plus qu'à 10 à 15 % sous leur niveau d'avant octobre 2019. Dans la banlieue sud de Beyrouth et au Liban-Sud, frappés par les bombardements, les prix se sont en revanche effondrés.

Pour les 12 à 18 prochains mois, la banque envisage trois scénarios : des prix stables à 45 % de probabilité, une hausse de 20 % à 35 % de probabilité en cas d'apaisement durable, de réformes et de reconstruction visible, et une baisse de 10 % à 20 % de probabilité si le conflit se prolonge. L'avenir du marché dépend donc moins de la pierre que de la sécurité et de la résolution de la crise bancaire.

100 000 dollars, et après ?

Le nœud reste le financement. La Banque de l'Habitat, qui a relancé en 2024 ses prêts subventionnés après plus de cinq ans d'interruption, avait accordé 1 059 prêts pour 74 millions de dollars au 2 juillet. Elle a abaissé son taux de 6 % à 5,75 % sur les prêts financés par le Fonds arabe, et relevé son plafond à 100 000 dollars en 2025. C'est un vrai progrès pour les ménages modestes et moyens, mais il reste modeste face à un marché de plusieurs milliards.

Les prix affichés, relevés par la plateforme DoorEast et publiés par Annahar cet été, montrent la limite de ce plafond : environ 842 dollars le mètre carré à Doha Aramoun, 972 à Jbeil, 1 378 à Dekwaneh, 1 744 à Jounieh, 3 091 à Achrafieh, 4 415 à Ras Beyrouth et 6 402 au centre-ville. À ces niveaux, 100 000 dollars représentent en théorie près de 119 mètres carrés à Doha Aramoun, 57 à Jounieh et 32 à Achrafieh, selon notre calcul. Il s'agit de prix demandés et non de prix de vente, mais l'écart dit tout de la géographie de l'accès au logement.

La diaspora ne suffira pas

Le marché est de plus en plus dominé par les acheteurs au comptant, les investisseurs installés et les Libanais de l'étranger, observe Walid Moussa. Mais cet appui n'est pas acquis : beaucoup d'expatriés ont eux-mêmes perdu l'accès à leur épargne dans la crise bancaire, et il constate une pression accrue sur les transferts venus notamment des pays du Golfe. La diaspora a toujours soutenu la pierre libanaise. Elle attendra désormais des garanties, à commencer par le sort de ses dépôts bloqués.

Le représentant de la profession réclame un financement d'au moins 100 millions de dollars pour l'Établissement public de l'habitat, un ministère du Logement, la numérisation du cadastre et un observatoire national des prix. On peut discuter chaque mesure. Le constat, lui, est solide : un pays dont les jeunes ne peuvent plus acheter de logement sans argent venu d'ailleurs ne les garde pas. Le retour du crédit au logement n'est pas un sujet de promoteurs, c'est une condition pour que les Libanais restent au Liban.

Questions fréquentes

Les ventes immobilières baissent-elles au Liban en 2026 ?

Oui. Environ 41 138 ventes ont été enregistrées sur les neuf premiers mois de 2026, soit 20,4 % de moins qu'en 2025, selon Walid Moussa. Leur valeur a toutefois progressé d'environ 3,3 %. Une partie de la baisse s'explique par le rattrapage de dossiers qui avait gonflé 2025.

Les prix de l'immobilier baissent-ils à Beyrouth ?

Non. Selon Bank Audi, ils sont restés stables ou ont gagné 5 à 10 % en 2026 à Beyrouth. Ils se sont en revanche effondrés dans les zones touchées par les bombardements, dont la banlieue sud et le Liban-Sud.

Peut-on obtenir un prêt immobilier au Liban ?

L'offre reste très limitée. La Banque de l'Habitat propose des prêts subventionnés plafonnés à 100 000 dollars, sous conditions d'éligibilité, mais la plupart des transactions se font au comptant.

Sources

• Direction générale des affaires foncières et du cadastre, données lues par BLOMInvest et Credit Libanais.
• Bank Audi, rapport 2026 sur le secteur immobilier libanais.
• Entretien de Walid Moussa, président du syndicat des agents et consultants immobiliers.
• Banque de l'Habitat, chiffres au 2 juillet 2026.
• Annahar, prix affichés relevés par DoorEast, été 2026.